„Cu banii aceștia îmi cumpăr casă în Italia.”
„La prețul ăsta găsesc apartament în Spania.”
Sunt comentarii pe care le întâlnim frecvent atunci când publicăm proprietăți din Alba Iulia și împrejurimi, mai ales din partea românilor care locuiesc de mulți ani în străinătate.
Și trebuie spus de la început: uneori au dreptate.
Există localități din Italia sau Spania în care o casă poate costa cât una din Alba Iulia sau chiar mai puțin. Asta nu înseamnă însă automat că proprietățile din Alba Iulia sunt supraevaluate.
Explicația ține de modul în care funcționează o piață imobiliară.
O proprietate nu este evaluată în funcție de țară
Una dintre cele mai frecvente greșeli este comparația:
„România este mai săracă decât Italia, deci casele trebuie să fie mult mai ieftine.”
Piața imobiliară nu funcționează atât de simplu.
Prețul unei proprietăți este determinat în primul rând de cererea și oferta din piața locală.
Un apartament din Alba Iulia nu concurează cu o casă aflată la 40 km de Roma sau cu un apartament dintr-un orășel spaniol. El concurează cu celelalte apartamente disponibile în Alba Iulia.
La fel, o casă din Ciugud, Micești sau zona metropolitană a municipiului este evaluată în raport cu cererea existentă pentru acea zonă.
Da, există locuințe foarte ieftine în Italia și Spania
Diferențele dintre localități sunt uriașe inclusiv în interiorul aceleiași țări.
În Italia poți găsi localități unde proprietățile costă câteva sute de euro pe metru pătrat, în timp ce în Roma sau Milano prețurile ajung la câteva mii de euro pe metru pătrat.
Exact aceeași situație există în Spania.
Prin urmare, afirmația „am găsit o casă mai ieftină în Italia” poate fi absolut adevărată.
Întrebarea relevantă este însă:
Unde se află acea casă și câtă cerere există pentru a locui acolo?
Dacă este într-o localitate cu populație în scădere, puține locuri de muncă, servicii limitate sau aflată la distanță mare de un centru economic important, prețul poate fi foarte redus chiar dacă proprietatea arată excelent.
Prețul nu este dat doar de casă. Este dat mai ales de amplasament.
Două case aproape identice pot avea valori complet diferite.
Una poate costa 100.000 de euro, iar alta 300.000 de euro.
Nu pentru că a doua are de trei ori mai multe cărămizi, ci pentru că terenul și amplasamentul au valori diferite.
Când cumperi un imobil, cumperi simultan:
- construcția;
- terenul;
- infrastructura;
- accesul;
- serviciile din apropiere;
- posibilitățile de muncă;
- perspectivele zonei;
- și, foarte important, cererea viitoare pentru proprietatea respectivă.
De aceea comparația exclusiv după suprafața casei poate fi înșelătoare.
Alba Iulia este o piață mică, dar cu ofertă limitată
Aici apare una dintre explicațiile importante ale prețurilor locale.
Alba Iulia nu este Roma, Valencia sau Milano. Dar nici oferta de proprietăți bune din Alba Iulia nu este comparabilă cu cea existentă într-o regiune metropolitană cu sute de localități.
Terenul construibil bine poziționat este limitat. Casele bune, în zone căutate și cu acces rapid către oraș, sunt de asemenea limitate.
Atunci când există suficienți cumpărători pentru un număr relativ mic de proprietăți care îndeplinesc anumite criterii, prețurile rămân ridicate.
O piață mică nu înseamnă obligatoriu o piață ieftină.
Construcția unei case nu mai este ieftină nici în România
Mai există un aspect deseori ignorat.
Materialele de construcție, instalațiile, tâmplăria, sistemele de încălzire, finisajele și manopera au devenit mult mai scumpe decât în urmă cu 10–15 ani.
La acestea se adaugă terenul, proiectarea, autorizațiile, branșamentele și amenajările exterioare.
Prin urmare, o casă nouă sau relativ nouă nu poate fi evaluată doar pornind de la salariul mediu din România.
Există un cost real pentru a o construi astăzi, iar acest cost pune implicit o presiune asupra prețurilor proprietăților existente.
Trebuie comparată și lichiditatea proprietății
Există însă o întrebare și mai interesantă:
Dacă mâine vrei să vinzi proprietatea respectivă, cât de ușor găsești un cumpărător?
O casă de 80.000 de euro într-un sat italian depopulat poate părea o afacere extraordinară în comparație cu una de 160.000 de euro lângă Alba Iulia.
Dar dacă prima are nevoie de doi ani pentru a găsi un cumpărător, iar pentru cea de-a doua există permanent cerere, avem două active imobiliare foarte diferite.
Prețul de achiziție nu spune întreaga poveste.
„Dar în Spania am găsit lângă mare...”
Și acest lucru este posibil.
Dar „lângă mare” poate însemna foarte multe lucruri.
Poate fi o stațiune cu cerere turistică puternică sau o localitate aflată la zeci de kilometri de un oraș important. Poate fi un apartament într-un ansamblu cu costuri mari de administrare, o proprietate veche sau o zonă cu ofertă foarte mare.
Comparația corectă trebuie făcută între proprietăți similare ca:
amplasament + stare + suprafață + teren + infrastructură + cerere + potențial de revânzare.
Altfel comparăm doar două prețuri afișate pe internet.
Sunt atunci toate prețurile din Alba Iulia justificate?
Nu.
Este important să spunem și acest lucru.
Există și proprietăți supraevaluate, proprietari care pornesc cu așteptări nerealiste și anunțuri care rămân luni sau chiar ani în piață.
Faptul că prețurile au crescut nu înseamnă că orice sumă solicitată de un proprietar reprezintă automat valoarea reală a imobilului.
Prețul cerut nu este același lucru cu prețul de tranzacționare.
Piața face în cele din urmă selecția. Proprietățile poziționate corect ca preț se vând. Cele supraevaluate tind să rămână în piață sau ajung să suporte reduceri succesive.
De ce pare totuși diferența atât de greu de acceptat?
Pentru că România s-a schimbat mult mai repede decât percepția pe care mulți dintre cei plecați în urmă cu 15–20 de ani o au despre România.
Este firesc ca cineva care locuiește în Italia, Spania, Germania sau Marea Britanie să compare prețurile cu cele din zona în care trăiește.
Surpriza apare atunci când descoperă că diferența nu mai este cea de acum două decenii.
Dar piața imobiliară nu stabilește prețurile în funcție de ceea ce ni se pare nouă că „ar trebui să coste” o proprietate.
Prețurile sunt rezultatul întâlnirii dintre proprietarii dispuși să vândă și cumpărătorii dispuși și capabili să cumpere.
Concluzie
Da, poți găsi o casă în Italia sau Spania mai ieftină decât una din Alba Iulia.
La fel cum poți găsi o proprietate lângă Roma mai ieftină decât una dintr-o zonă bună a Clujului.
Acest lucru nu reprezintă o anomalie.
Imobiliarele sunt, înainte de toate, locale.
Nu comparăm România cu Italia sau Alba Iulia cu Spania. Comparăm proprietăți, amplasamente și piețe locale.
Iar atunci când vrem să aflăm dacă o proprietate din Alba Iulia este scumpă sau ieftină, cea mai relevantă întrebare nu este:
„Cât costă o casă în Spania?”
ci:
„Cu cât se vând proprietățile comparabile, în această zonă, în piața de astăzi?”
Aceasta este diferența dintre o comparație făcută între două anunțuri de pe internet și o analiză reală de piață.
AON Imobiliare – informații din piața imobiliară locală, bazate pe realitatea tranzacțiilor și pe experiența directă cu proprietarii și cumpărătorii.
